Le viager permet à un propriétaire de vendre son bien tout en percevant un capital (le bouquet) et une rente versée jusqu'à son décès, souvent en continuant d'y habiter. Pour l'acheteur, c'est une manière d'acquérir un bien en étalant le prix. Compleximo, agence immobilière à Lyon 2e, vous aide à étudier si cette solution correspond à votre situation, du côté vendeur comme du côté acquéreur.
Appelez-nous au 06 60 18 22 43 ou écrivez à contact@compleximo.fr. Nos échanges sont confidentiels dès le premier contact.
Comment fonctionne un viager ?
Le vendeur (le crédirentier) cède son bien à l'acheteur (le débirentier). Le prix est réglé en deux parties :
- Le bouquet : une somme versée à la signature de l'acte chez le notaire.
- La rente viagère : un versement régulier, en général mensuel, qui dure jusqu'au décès du vendeur, quelle que soit sa durée. Elle est le plus souvent indexée.
Le viager est un contrat aléatoire : personne ne sait combien de temps la rente sera versée. Cet aléa fait partie du contrat, pour le vendeur comme pour l'acheteur.
Viager occupé, viager libre : quelles différences ?
- Viager occupé : le vendeur reste dans le logement (droit d'usage et d'habitation ou réserve d'usufruit). L'acheteur n'en prend possession qu'au décès du vendeur. Le bien étant occupé, sa valeur est diminuée, donc le bouquet et la rente sont plus faibles que pour un bien libre.
- Viager libre : l'acheteur dispose du bien immédiatement, pour l'habiter ou le louer. Le bouquet et la rente sont plus élevés.
- Vente à terme : une variante où le prix est payé en versements sur une durée fixée à l'avance, sans aléa lié à la durée de vie.
Comment le prix est-il fixé ?
Il n'existe pas de prix unique : le montant du bouquet et de la rente se calcule en fonction de plusieurs éléments, à étudier au cas par cas.
- la valeur de marché du bien, d'où l'importance d'une estimation sérieuse au départ ;
- l'âge du vendeur (et du second crédirentier s'il y en a un) et l'espérance de vie correspondante ;
- le fait que le bien soit occupé ou libre, et la valeur d'occupation retenue ;
- la part du bouquet par rapport à la rente, et les règles d'indexation de la rente ;
- l'éventuelle réversion de la rente au profit du conjoint ou d'un tiers.
Vendeur : à qui s'adresse le viager ?
Il peut convenir à un propriétaire qui souhaite compléter ses revenus, rester chez lui, ou disposer d'un capital sans quitter son logement. Il demande de réfléchir à la transmission : le bien ne fera plus partie de la succession. Les héritiers éventuels doivent en être informés et il vaut mieux en discuter avec son notaire avant de décider.
Acquéreur : les points de vigilance
- Prévoir la capacité à payer la rente pendant toute la durée du contrat, indexation comprise.
- Accepter que l'entrée en jouissance soit différée dans le cas d'un viager occupé.
- Vérifier l'état du bien, les charges et travaux et leur répartition prévue dans l'acte.
- Se faire préciser les garanties de paiement de la rente et les clauses en cas d'impayé.
Les règles à connaître
- L'acte est passé devant notaire, qui conseille les deux parties.
- La loi prévoit des cas de nullité du contrat, notamment si le vendeur est atteint d'une maladie dont il décède dans les vingt jours qui suivent la signature.
- Côté fiscalité, la rente n'est en général imposable que pour une fraction, qui dépend notamment de l'âge du vendeur. Les règles dépendent de chaque situation : faites-les valider par votre notaire ou votre conseil fiscal.
Comment Compleximo vous accompagne
- Premier échange confidentiel : situation, objectifs, composition de la famille.
- Estimation du bien : la base de toute proposition de viager.
- Étude des options : viager occupé, libre, vente à terme, ou vente classique, avec leurs avantages et leurs limites.
- Mise en relation avec un notaire et, selon les cas, un conseil fiscal ou patrimonial.
- Recherche d'une contrepartie (acquéreur ou bien) et suivi jusqu'à la signature de l'acte.
Questions fréquentes
Peut-on rester chez soi après avoir vendu en viager ?
Oui, dans le cas d'un viager occupé : le vendeur garde le droit d'habiter le logement jusqu'à son décès, ou selon les conditions prévues à l'acte.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ?
L'acte prévoit en général des garanties et une clause de résolution en cas d'impayé. Elles se négocient avec le notaire avant la signature.
La rente est-elle révisée chaque année ?
Elle est le plus souvent indexée sur un indice prévu dans l'acte. Les modalités précises sont fixées au contrat.
Peut-on vendre en viager un bien loué ou en indivision ?
C'est possible mais plus complexe : il faut l'accord des indivisaires et traiter la situation des locataires. Nous étudions chaque cas avec le notaire.
Le viager est-il adapté si j'ai des enfants ?
Il peut l'être, mais le bien sort de la succession. Il est préférable d'en parler en famille et avec son notaire avant de décider.